房地產(chǎn)研究報告-上海調(diào)理樓市和市場發(fā)展情況分析_投資策略_分析預測_房地產(chǎn)市場調(diào)研

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中研網(wǎng)訊：

2011年中國房地產(chǎn)市場趨勢觀察研究預測報告

2009年，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資36232億元，比上年增長16.1%。其中，商品住宅完成投

2010-2015年中國太陽能光電建筑行業(yè)深度評估及投

本研究咨詢報告主要依據(jù)國家統(tǒng)計局、國家工業(yè)和信息化部、國家海關(guān)總署、國家發(fā)改委、國務院發(fā)展研

2010-2015年中國綠色建筑市場格局與投資可行性分

【出版日期】 2010年4月【報告頁碼】 350頁【圖表數(shù)量】 150個【印

2010-2015年中國廉租房建設規(guī)劃及投資前景預測分

【出版日期】 2010年4月【報告頁碼】 350頁【圖表數(shù)量】 150個【印

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　　"觸目驚心"的成交下滑并沒有撼動房價。從一手房來看，盡管打折促銷的也不少，但是實質(zhì)的降價卻難尋，開發(fā)商與調(diào)控政策及購房者已陷入深度博弈。

　　也許這種僵局將很快被打破，昨日在上海市大型居住社區(qū)建設推進大會上傳出消息，上海樓市新政細則正在緊鑼密鼓的研究之中，細則不僅僅是調(diào)控當前，還將對樓市今后的發(fā)展起到調(diào)節(jié)作用。有關(guān)人士比喻，上海細則將不同于其他地區(qū)的"急癥"療法，而是通過一系列的組合政策，用"中醫(yī)"的方式調(diào)理樓市，穩(wěn)定市場預期，而自住型、改善型剛性需求將會得到有效保障。

　　開發(fā)商覬覦政策會搖擺

　　對于新政，開發(fā)商們毫不隱晦地表達出他們的抵觸。"你覺得這個政策會一直延續(xù)嗎？"這個問題成為開發(fā)商常常反問記者的問題，而昨日，一位房企從業(yè)人員更是向記者透露其近期政策分析成果："國稅總局官員出面澄清地方無權(quán)出臺稅政，發(fā)改委說房地產(chǎn)沒有綁架中國經(jīng)濟，樓市政策不確定性已經(jīng)開始顯現(xiàn)。 "

　　正是由于這份覬覦，再加上目前開發(fā)商們在去年都大賺一票，手上"不差錢"，降價未成燎原之勢。

　　據(jù)上海中原研究咨詢部數(shù)據(jù)顯示，5月上旬8成新盤都有不同程度的折扣優(yōu)惠活動，但是開盤價依然保持堅挺，如位于寶山顧村板塊的"東方帕堤歐小城"新推235套房源，開盤價為 17000元/平方米，環(huán)比2009年10月開盤價12800元/平方米上漲了近36%，促銷僅打出了"一次性付款優(yōu)惠250元/平方米，貸款優(yōu)惠150元/平方米"旗號。

　　投資客押寶房價反彈
　　這幾日，溫州投資者劉先生將自己的3套掛牌出售住房從中介處改為出租了。 "反正現(xiàn)在賣不動了，那就租算了，現(xiàn)在租金也漲了一點。誰知道這陣風過后，房價還會再反彈呢？ "劉先生向記者說道。

　　劉先生自詡經(jīng)過他倒騰的房子不下50套。對于新政使得溫州投資客全線撤退的說法，他直言，有人撤了，但是更多的人并沒有撤退，大家在觀望，其實投資房地產(chǎn)依舊還是一個不錯的選擇。他留下來的依據(jù)就是2008年-2009年的那次樓市報復性反彈。他向記者指出，按照現(xiàn)在的政策，未來中國樓市將一分為三：廉租房與經(jīng)適房、限價房以及商品房。而他仍看漲中國的商品房，尤其是上海的高端住宅。 "四個中心建設，那就是能夠保證房價的基礎。"劉先生笑著說道。近期，劉先生已經(jīng)在觀察一些上海的商業(yè)地產(chǎn)項目，"先看看，實在不行選商業(yè)地產(chǎn)先做做長線。 "

　　記者從溫州中小企業(yè)促進會會長周德文處了解到，溫州炒房團的資金大概在1000億元左右，樓市新政出臺后，退出的資金只有不到100億元， 90%以上的資金還在觀望。"由于新政并沒有對商業(yè)地產(chǎn)進行限制，而上海也在大力發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)，這些都使得溫州資本開始將投資方向轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。"周德文向記者說道。

　　"買漲不買跌"預期依舊

　　在樓市新政出臺后，李蕓雖然暫停了自己的購房計劃，但是仍在不停地去中介和一些意向售樓處了解情況。她向記者坦言，政策出臺后，大家預期房價都會跌，因此準備等等看再說，但是自己結(jié)婚的房子終歸要買的啊，因此現(xiàn)在要多多觀察。對于什么時候再次啟動自己的購房計劃，李蕓回答較為直接，"底在那里，就那里啟動。"李蕓說道。而對于底的理解，李蕓直言，大家突然都買的時候，就是起底回升的時候。

　　復地集團一銷售負責人也向記者坦言，調(diào)控政策是為了遏制投資、投機性的行為，而真正有購房需求的還是占大多數(shù)。對于真正有剛性需求的購房者，他們不會長時間的觀望，他們只是在看價格的浮動范圍到底會有多大。如果開發(fā)商突然降低房價，可能會加重購房者對該項目的觀望情緒，但如果保持價格穩(wěn)定，有剛性需求的購房者最終還是會選擇買房。

　　◎?qū)＜?把脈"

　　調(diào)控政策不應搖擺不定

　　復旦大學住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰在接受記者采訪時表示，現(xiàn)在樓市的這種量跌價挺的局面，一方面是開發(fā)商力挺房價，另一方面是購房者深度觀望。而部分開發(fā)商敢于力挺房價，就是賭政策調(diào)整、押寶會出現(xiàn)上一輪的房地產(chǎn)調(diào)控造成的房價報復性反彈以及消費者一貫的 "買漲不買跌"心理預期。在這種心理下，開發(fā)商們要么價格不放松，要么延續(xù)開盤，等政策松動。

　　而一些二手投資客們也開始出現(xiàn)惜售的情況。對此，中國社科院金融研究所研究員易憲容指出，國十條對已經(jīng)進入投機炒作者來說，由于這些人早就獲利很豐，新政策對其影響不大，因此，這些投機炒作者不僅不愿把其手中的住房降低價格賣出，反之以為國十條會如以往的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策一樣，政府不會認真執(zhí)行與落實，因此，在這時，他們不僅不會降低價格賣出其手中的住房，反而會把手中持有住房的價格提升，以此來誘惑新進入者，即如果現(xiàn)在不購買，住房的價格還會上升，國十條出臺不會產(chǎn)生多少效果。

　　"目前而言，打破僵局，關(guān)鍵在于政府動力，如果不解決實際的供需問題的話，打擊力度不會很大。 "陳杰說道。他指出，可以充分運用土地出讓金、營業(yè)稅、貸款比例等財稅金融政策，規(guī)范市場行為。加大房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)成本，遏制投機需求。同時提高保障性住房用地供給，把一部分土地出讓收入定向用于建造保障性住房，尤其是公共租賃房。

　　但陳杰坦言，由于上海政府對土地出讓收入依賴程度較高，房地產(chǎn)占固定資產(chǎn)投資比重過大，因此如此調(diào)整，或許困難重重。雖然上海市保障性住房建設有了實質(zhì)性的啟動，但其在整個住房結(jié)構(gòu)中所占的比重仍然偏低，保障性住房缺口使廣大中低收入者的住房需求尚未得到有效緩解，而部分高收入階層擁有多套住房，導致投資性和投機性需求旺盛，消費過度。

　　中歐國際工商學院經(jīng)濟學與金融學教授許小年曾向記者表示解決房價動蕩首要任務是通過改革將利益關(guān)系理順，在利益關(guān)系糾纏不清的情況下，政府越調(diào)越亂。他指出，首先要改革土地制度，增加土地供應，打破政府壟斷，利用市場機制平抑地價，徹底消除"房產(chǎn)永遠是稀缺資源"的預期。而要想改革土地制度，就必須平衡地方財政預算，舍此便不能切斷地方財政和土地的聯(lián)系。

　　而專家們更忌諱的是政策的搖擺，復旦大學房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成就指出，如果今后幾個月樓市成交量因房價難降而持續(xù)萎縮，土地不能再高價位成交，地方政府也可能因擔心影響今年的經(jīng)濟增長目標和財政收入而以各種形式變相放松調(diào)控，那么市場預期將再次改變，投資客和消費者都會急于入市，房價進一步上漲的局面恐將難以收拾。

　　"目前的樓市調(diào)控必須緊緊圍繞穩(wěn)定預期這一中心目標，切實執(zhí)行已出臺的各項新政，切忌一看到樓市成交萎縮就臨陣退卻，忽冷忽熱、忽緊忽松的搖擺態(tài)度必然引起市場預期不穩(wěn)，市場走勢難以控制。 "許小年也指出，決定樓市下一步走向的關(guān)鍵是開發(fā)商，預見到需求不會發(fā)生根本的轉(zhuǎn)變，他們并不急于拋售，而是采取了"看看再說"的觀望態(tài)度。而助長觀望情緒的，還有日漸增加的政策不確定性。

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上海調(diào)理樓市和市場發(fā)展情況分析